Der französische Immobilienkreditmarkt erlebte im Jahr 2025 einen Anstieg von fast 30 % im Produktionsvolumen, unterstützt durch die Senkung der Zinssätze und die massive Rückkehr der Ersterwerber. Diese Umstrukturierung verändert die Parameter, die für die Durchführung eines Immobilienprojekts beherrscht werden müssen, sei es beim Wohnungsbau oder bei einer Investition in Mietobjekte. Welche Indikatoren sollten überwacht werden und welche Ausgabenposten haben tatsächlich Einfluss auf den Erfolg einer Transaktion?
Profil der Kreditnehmer und Immobilienkreditproduktion im Jahr 2025
Die aktuellen Daten zeigen eine Verschiebung des Marktes hin zu einem bestimmten Käuferprofil. Laut den Zahlen, die Meilleurtaux im August 2026 veröffentlicht hat, stellen die Ersterwerber 43,7 % der neuen Immobilienkredite im Jahr 2025 dar. Das APIC-Barometer 2026 schätzt diesen Anteil sogar auf 47 %, im Vergleich zu etwa 26 bis 29 % zu Beginn der 2010er Jahre.
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Parallel dazu sinkt der Anteil der Mietinvestitionen auf 12 % der neuen Kredite im gleichen Zeitraum. Dieses strukturelle Ungleichgewicht bedeutet, dass die Bankrichtlinien, die Hilfsprogramme und die angebotenen Kreditlaufzeiten heute auf die Ersterwerber abgestimmt sind, was direkte Auswirkungen auf die Finanzierungsgespräche hat.
| Indikator | Daten 2025 | Quelle |
|---|---|---|
| Anteil der Ersterwerber an den neuen Krediten | 43,7 % (Meilleurtaux) / 47 % (APIC) | Meilleurtaux August 2026, APIC-Barometer 2026 |
| Anteil der Mietinvestitionen | 12 % | Meilleurtaux August 2026 |
| Durchschnittlich gewährter Kredit | 193 948 Euro | Meilleurtaux August 2026 |
| Entwicklung der Kreditproduktion | Anstieg von fast 30 % | Cabinet Cazenove 2025 |
Der durchschnittliche Kreditbetrag erreicht 193 948 Euro im Jahr 2025, ein Betrag, der nach dem Tiefpunkt in den Jahren 2023-2024 wieder steigt. Für einen Ersterwerber bedeutet dies, dass er seinen Eigenkapitalanteil und seine Rückzahlungsfähigkeit genau festlegen muss, bevor er nach einer Immobilie sucht.
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Energieaudit und obligatorische Diagnosen vor dem Verkauf
Allgemeine Artikel erwähnen die Immobilienbewertungen, ohne die konkreten Auswirkungen des Energieaudits auf den Zeitplan und das Budget eines Projekts im Detail zu erläutern. Seit 2024 ist das Energieaudit für den Verkauf von thermischen Durchlauferhitzern, die in den Klassen F und G eingestuft sind, obligatorisch. Im Jahr 2025 wird diese Verpflichtung schrittweise auf Wohnungen der Klasse E ausgeweitet.
Das Audit ersetzt nicht den DPE (Energieausweis). Es ergänzt ihn, indem es Szenarien für notwendige Arbeiten mit einer Prioritätenreihenfolge und Kostenschätzungen anbietet. Die Gültigkeitsdauer beträgt fünf Jahre, was bedeutet, dass ein zu früh im Verkaufsprozess durchgeführtes Audit ablaufen kann, wenn sich die Transaktion hinzieht.
Was das Energieaudit für den Käufer ändert
Ein Käufer, der mit einer Immobilie der Klassen F oder G konfrontiert ist, erhält nun ein Dokument, das die geschätzten Kosten für die erforderlichen Renovierungen detailliert. Dieses Verhandlungsmittel über den Verkaufspreis wird oft nicht ausreichend genutzt.
- Überprüfen Sie das Datum der Durchführung des Audits: Ein Dokument, das kurz vor dem Ablauf steht, könnte eine Erneuerung auf Kosten des Verkäufers vor der Unterzeichnung erfordern
- Vergleichen Sie die vorgeschlagenen Arbeitsszenarien mit unabhängigen Angeboten, um die Konsistenz der angegebenen Beträge zu bewerten
- Integrieren Sie die Kosten der Arbeiten in den Gesamtfinanzierungsplan, einschließlich Hilfen wie MaPrimeRénov’ oder éco-PTZ, deren Bedingungen sich jedes Jahr ändern
Für einen Verkäufer kann eine Immobilie ohne gültiges Audit nicht legal zum Verkauf angeboten werden. Das Fehlen eines Audits blockiert die Veröffentlichung der Anzeige, was das Projekt um mehrere Wochen verzögern kann.
Kreditfähigkeit und Immobilienkreditzinsen: die Variablen neu berechnen
Der Anstieg der Kreditproduktion im Jahr 2025 ist auf den schrittweisen Rückgang der Zinssätze nach dem Höchststand von 2023-2024 zurückzuführen. Diese Entspannung zeigt sich jedoch nicht einheitlich je nach Profil.
Die Regel des maximalen Verschuldungsgrads von 35 % wird von fast allen Instituten angewendet, gemäß den Empfehlungen des HCSF. Die Berechnung der Kreditfähigkeit basiert auf stabilen Nettogehältern, vermindert um wiederkehrende Belastungen (laufende Kredite, Renten, Restmieten).
Simulieren, bevor Sie nach einer Immobilie suchen
Zu viele Projekte scheitern, weil die Suche nach der Immobilie der finanziellen Planung vorausgeht. Seine Kreditfähigkeit vor dem ersten Besuch zu kennen, vermeidet Enttäuschungen. Die Banken bieten Finanzierungsbescheinigungen an, die einem Dossier beim Verkäufer Glaubwürdigkeit verleihen.
Der PTZ (zinsfreier Kredit), der seit 2024 erweitert wurde, deckt nun einen größeren Teil der Ersterwerber ab. Der Betrag und die Bedingungen der gestaffelten Rückzahlung variieren je nach geografischer Zone und Haushaltszusammensetzung. Diese Hilfe, kombiniert mit einem klassischen Kredit, kann das verfügbare Budget erheblich erhöhen, ohne die anfänglichen Monatsraten zu belasten.
Zusätzliche Kosten und oft unterschätzte Ausgabenposten beim Immobilienkauf
Der angegebene Preis einer Immobilie stellt nur einen Teil des tatsächlichen Budgets dar. Die Notarkosten liegen zwischen 2 und 3 % bei Neubauten und 7 bis 8 % bei Bestandsimmobilien, gemäß den übereinstimmenden Daten aus Fachleitfäden. Zu diesen Kosten kommen mehrere Posten hinzu, die Käufer oft erst spät entdecken.
- Die Honorare der Immobilienagentur, die in der Regel vom Käufer bei Bestandsimmobilien getragen werden, belaufen sich je nach Preis der Immobilie auf mehrere tausend Euro
- Die Kosten für zusätzliche Diagnosen (Asbest, Blei, Termiten je nach Region) liegen zwar in der Verantwortung des Verkäufers, aber ein informierter Käufer überprüft deren Konformität, um Verfahrensfehler zu vermeiden
- Die Kosten für die Kreditsicherung (Hypothek oder Bankbürgschaft) und die Bankgebühren, die oft verhandelbar, aber selten von Ersterwerbern verhandelt werden
- Die Kosten einer möglichen Kreditnehmerversicherung, deren Delegation (Wahl eines externen Versicherers) die Rechnung seit dem Gesetz Lemoine erheblich senken kann
Diese Posten vor der Festlegung des maximalen Budgets zu addieren, verhindert, dass man nach der Unterzeichnung des Vorvertrags in eine angespannte Finanzierungssituation gerät.
Der französische Immobilienmarkt 2025-2026 begünstigt Käufer, die mit einem abgeschlossenen Finanzierungsdossier und einem genauen Wissen über die gesetzlichen Verpflichtungen, insbesondere das Energieaudit, ankommen. Die Ersterwerber, die nun unter den Kreditnehmern die Mehrheit stellen, verfügen über mehr Werkzeuge und Hilfen als vor zehn Jahren, vorausgesetzt, sie setzen diese vor dem ersten Kaufangebot ein.